All’Assemblea Generale di Assimpredil Ance l’emergenza casa a Milano diventa una questione di regole, tempi e corresponsabilità: dalla relazione del Presidente Deleo ai numeri del CRESME, le condizioni per fare spazio al futuro

Lunedì mattina, percorrendo via Manzoni per raggiungere il teatro che porta il nome del romanziere, mi è tornato alla mente, con una puntualità quasi sospetta, l’addio di Lucia: “Addio, monti sorgenti dall’acque, ed elevati al cielo”. È la pagina più celebre che la nostra letteratura abbia dedicato all’abbandono di un luogo, e racconta una partenza che nessuno ha scelto; eppure, a quasi due secoli di distanza, nella città in cui Renzo arrivò inseguendo giustizia e trovò il tumulto del pane, quell’addio sembra aver cambiato soltanto i protagonisti, perché oggi a salutare Milano sono i giovani, le famiglie e i lavoratori che la metropoli attrae con la forza di una calamita e poi, con la stessa naturalezza, non riesce a trattenere. È di questa emergenza casa a Milano, in fondo, che si è parlato il 28 settembre al Teatro Manzoni, dove Assimpredil Ance ha riunito la propria Assemblea Generale sotto un titolo che è insieme promessa e programma: “Fare spazio al futuro”.

La prima chiave di lettura l’ha offerta il Sindaco Giuseppe Sala, ricordando che la legge urbanistica nazionale nasce nel 1942 e impone un piano attuativo alle costruzioni oltre i venticinque metri, perché allora superare quella quota era un’eccezione, mentre oggi è lo standard: una metropoli del ventunesimo secolo costretta a indossare un abito cucito per l’Italia del tempo di guerra, che a ogni movimento rischia di strapparne le cuciture. Il Sindaco non ha difeso la cosiddetta “via milanese” della SCIA, ma ha osservato che dibattere senza trovare una soluzione è esso stesso un problema. Dal punto di osservazione di un comune più piccolo, il Sindaco di Lodi Andrea Furegato ha invitato alla misura sui temi ambientali e ha proposto di guardare ai data center come a un’occasione da governare, orientandoli verso le aree industriali dismesse, anziché come a un treno da lasciar passare per un malinteso luddismo.

È però con la relazione del Presidente Giovanni Deleo, alla sua prima Assemblea nel nuovo ruolo, che la mattinata ha assunto la fisionomia di un manifesto. Deleo ha scelto di parlare da imprenditore, partendo da una regola che chiunque abbia frequentato un cantiere conosce bene: prima di posare la prima pietra bisogna sapere se esistono le condizioni per costruire. Condizioni che oggi vacillano tutte insieme, tra la spinta del PNRR che si avvicina alla conclusione, un mercato privato reso cauto dai costi e dall’incertezza regolatoria, la carenza di manodopera specializzata e i rallentamenti degli uffici comunali. Non a caso il Presidente ha fatto proprie le parole di Emanuele Orsini, secondo cui “per troppo tempo ci siamo accontentati del minimo indispensabile invece del massimo necessario”.

La casa, in questa visione, è un’infrastruttura sociale ed economica di libertà, al pari di una scuola o di una strada, e il suo costo si misura anche nell’energia, nei trasporti e nel tempo sottratto alla vita. I numeri dell’emergenza casa a Milano descrivono con crudezza la distanza tra bisogno e risposta: a Milano il 57% delle famiglie è composto da una sola persona, la domanda di abitazioni è stimata in 35.000 unità, eppure gli alloggi previsti nei titoli edilizi ritirati sono passati da circa 4.000 nel 2022 a circa 1.000 nel 2024. “Come pensiamo di risolvere il problema casa a Milano se i numeri sono questi?”, si è chiesto Deleo, riconoscendo lo sforzo del Comune, con oltre 2.300 unità previste nel Piano dei servizi abitativi 2026, ma ricordando che servono vincoli compatibili con la bancabilità degli interventi, tempi certi e una visione policentrica, capace di tenere insieme Milano, Monza e Brianza e il lodigiano, dove secondo il CRESME si formeranno circa 100.000 nuove famiglie entro il 2035.

Il passaggio più incisivo, tuttavia, riguarda ciò che Deleo ha definito la capacità amministrativa come infrastruttura dello sviluppo, al pari di una strada o di una rete energetica. Tre le proposte, praticabili fin da subito: rendere ordinaria la conferenza di servizi simultanea per rigenerazione e housing accessibile, uno strumento che esiste da almeno dieci anni e che pure resta largamente inutilizzato; istituire un cruscotto pubblico dei tempi delle pratiche, perché ciò che si misura può essere verificato, mentre ciò che resta invisibile diventa incertezza; rendere pienamente operativo il permitting digitale, superando pratiche che oggi viaggiano in fila indiana da un ufficio all’altro. Con un monito rivolto alle varianti di PGT in discussione a Milano e a Monza: una regola che aggiunge soltanto vincoli rischia di stratificare norme senza creare opportunità, e un intervento che non sta in piedi economicamente resta sulla carta.

Se la relazione ha indicato la direzione, l’analisi di Lorenzo Bellicini, Direttore del CRESME, ha disegnato la mappa. Milano, che prima della pandemia cresceva di circa 15.500 abitanti l’anno, tra il 2023 e il 2025 ne ha persi 8.600, mentre quella che Bellicini ha definito “l’altra Milano” continua a crescere, al punto da registrare nel 2025 circa 49.000 compravendite contro le 25.000 del capoluogo. Il paradosso, solo apparente, è quello di una metropoli che si restringe e chiede spazio, perché i nuclei diventano più piccoli e ogni nucleo ha bisogno di un’abitazione. Persino il numero delle famiglie milanesi è incerto, 742.000 per l’Istat e 783.000 per l’anagrafe, con uno scarto pari all’intera città di Como: come prescrivere una terapia senza aver misurato la febbre. Eppure i dati disponibili bastano a definire come “molto prudente” la stima di almeno 35.000 case mancanti, in una mercato residenziale dove i prezzi hanno raggiunto i 5.720 euro al metro quadro, il 35,5% in più rispetto al 2019.

Il Ministro Adolfo Urso ha ricordato che le costruzioni figurano tra gli otto comparti abilitanti della politica industriale e che l’obiettivo di 100.000 alloggi in dieci anni del decreto sul piano casa va inteso come una soglia minima, indicando tra i nodi del settore anche la frammentazione della filiera. Proprio da qui è partita la replica del Presidente dell’ANCE, Antonio Ciucci: siamo frammentati perché non ci è mai stata data stabilità. Ciucci ha paragonato l’andamento degli investimenti in costruzioni a un elettrocardiogramma impazzito, ha ricordato un’edilizia residenziale pubblica ferma al 3,5% del patrimonio contro il 17% della Francia e ha mostrato, con l’esempio di Lodi, dove costruire costa più di quanto si ricavi vendendo, come l’abitare accessibile non possa reggersi ovunque senza correttivi.

Chi, come me, osserva il mondo delle costruzioni dal versante della filiera dei materiali, ha riconosciuto in queste parole una sensazione familiare: il problema non è la mancanza di idee o di capitali, ma l’assenza di un luogo in cui idee e capitali possano incontrarsi con tempi e regole certi. Deleo l’ha detto con le parole di Jaime Lerner, il sindaco che fece di Curitiba un modello studiato in tutto il mondo: la città non è un problema, è una soluzione, purché ogni problema urbano trovi corresponsabilità e un progetto di futuro. Ma chi siederà, concretamente, a quel tavolo comune? E saprà la prossima stagione amministrativa andare oltre la diagnosi?

“Rinviare una decisione non è prudenza, è una scelta che produce effetti”, ha concluso Deleo: case che non arrivano, quartieri che non si rigenerano, giovani che se ne vanno. “Anche il vuoto ha un costo.” Uscendo dal teatro, nella luce ancora estiva di fine settembre, ho pensato che fare spazio al futuro significhi, in fondo, lavorare perché l’addio di Lucia torni a essere soltanto una pagina di letteratura, e smetta di somigliare alla didascalia di una statistica demografica.