Al MIND di Milano il Circolo delle Imprese racconta la rigenerazione urbana: ecosistemi prima del mattone, 400 milioni di mq di aree dismesse, logistica e gestione.

Giovedì sera, lungo il Decumano di MIND, si camminava in una curiosa doppia esposizione sonora: da una parte i bassi di un festival latinoamericano, dall’altra il brusio di imprenditori, progettisti e sviluppatori riuniti al Village Pavilion per l’appuntamento del Circolo delle Imprese dedicato alla rigenerazione urbana. Confesso che questa convivenza mi è sembrata subito la sintesi perfetta del luogo: dove undici anni fa il mondo veniva a visitare Expo, oggi la città vive, lavora, fa festa e discute di come costruire il proprio futuro. “Incontrare per rigenerare: come da un incontro può nascere un valore” recitava il titolo della serata, e raramente un titolo si è rivelato così fedele al suo contenuto.

Perché di incontri, prima ancora che di metri quadrati, si è parlato. Diego Valazza di Lendlease, partner privato della partnership pubblico privata che sta trasformando l’area ex Expo, ha raccontato una scelta controintuitiva per chi sviluppa real estate su scala globale: partire dall’intangibile. Prima il purpose, la visione, il sistema di relazioni; poi, quasi come conseguenza infrastrutturale, il mattone. Un milione di metri quadrati, una concessione di novantanove anni che impone una visione secolare, una città che a regime accoglierà tra le sessanta e le settantamila persone al giorno: numeri che da soli farebbero girare la testa, eppure il dato che più colpisce è un altro. L’ecosistema di Federated Innovation ha funzionato così bene che le aziende sono venute a citofonare per chiedere uno spazio fisico, tanto che oggi, con lo sviluppo appena al trenta per cento, non c’è un metro quadro disponibile. Human Technopole, l’ospedale Galeazzi Sant’Ambrogio, il futuro campus della Statale con venticinquemila tra studenti e ricercatori: la percezione è quella di un distretto delle scienze della vita, ma la realtà è una città che ospita sessanta aziende di ogni settore, dagli headquarters europei alle startup. Come se il seme immateriale delle relazioni avesse generato, per gemmazione, la sostanza fisica degli edifici.

Mi è tornato in mente Calvino, quando in “Le città invisibili” scrive che di una città non godi le sette o le settantasette meraviglie, ma la risposta che dà a una tua domanda. La domanda che MIND pone a tutti noi che ci occupiamo di città e di costruito è semplice e vertiginosa insieme: che cosa viene prima, l’edificio o la comunità che lo abiterà?

Armando Casella di DVArea ha portato al tavolo i numeri che danno la misura del paradosso italiano. Al netto dei costi di bonifica, le aree dismesse disponibili per la rigenerazione costituiscono un giacimento immobiliare di quasi quattrocento milioni di metri quadrati; eppure ISPRA ci dice che nell’ultimo anno abbiamo continuato a consumare suolo per ottanta milioni di metri quadrati. Sediamo, letteralmente, su una miniera che non scaviamo, mentre intacchiamo terreni vergini. E qui emerge un dato che ha sorpreso anche me: non esiste un’anagrafe nazionale delle aree dismesse. Sappiamo dove sono i siti da bonificare, censiti in appositi registri, ma delle aree dismesse in quanto tali si è cominciato a occuparsi solo di recente, con la Regione Lombardia tra le prime. Come si può mettere a sistema un patrimonio di cui non conosciamo nemmeno la geografia? Casella ha poi allargato lo sguardo all’intangibile digitale, ai gemelli virtuali che sincronizzano il mondo fisico con quello immateriale, citando tra le esperienze recenti ChorusLife a Bergamo, intervento più contenuto di MIND ma significativo in proporzione alla scala della città, accomunato dalla stessa intuizione: progettare le relazioni prima degli spazi.

Giovanni Cassinelli di 2C Sviluppo Immobiliare ha aggiunto una nota di autoironia che nasconde una verità profonda. Quando dice di fare il rigeneratore urbano, la maggior parte delle persone non capisce; allora taglia corto e dice di fare il costruttore, figura ben incasellata nell’immaginario collettivo, ancorché con un’aura non sempre lusinghiera. Ma il grosso del lavoro, ha spiegato, è costruire relazioni: tra investitori che vogliono il loro ritorno, amministratori locali che ci mettono passione e quasi missione, comunità che chiedono conto del rinnovamento del proprio quartiere, fino alla vecchietta che si affaccia sul cantiere. Rigenerare, in fondo, è un’operazione diplomatica prima che edilizia.

E che dire della logistica, il settore che Andrea Amoretti di P3 Logistic Parks ha voluto affrancare dallo stereotipo dei “brutti, sporchi e cattivi”? Chi mi legge sa che mi sono già occupata del doppio volto dell’asset class logistica, di quel curioso scarto tra la solidità fondamentali e la fragilità della narrazione pubblica; le parole di Amoretti mi hanno confermato che la partita si gioca ancora lì. Il mercato lombardo concentra da solo il sessanta per cento dei grandi immobili logistici italiani, ma le regole del gioco stanno cambiando: l’automazione introduce un nuovo criterio localizzativo, la disponibilità di energia elettrica, in un mondo in cui i data center fagocitano potenza a ritmi crescenti. Amoretti ha raccontato la trasformazione di un ex zuccherificio, ridotto a discarica a cielo aperto, in un centro produttivo che genera lavoro e sostenibilità sociale per il territorio: un esempio di quel light brownfield che rappresenta oggi la frontiera praticabile della rigenerazione logistica, in attesa che il legislatore dia agli investitori la certezza dei tempi sulle bonifiche. Con un monito che vale per tutta la filiera: la sostenibilità è ambientale, è sociale, ma deve essere anche economica, perché senza motore economico non si generano benefici duraturi.

A chiudere il cerchio, Alessandro Belloni del Gruppo Fervo ha rivendicato il ruolo di chi arriva, apparentemente, per ultimo: l’impiantista, il gestore, colui che dà agli edifici la seconda spinta. Perché l’impatto maggiore in termini di sostenibilità non sta nella costruzione, per quanto virtuosa, ma nella vita dell’edificio dal taglio del nastro in avanti, per anni, talvolta per decenni. Lo sviluppatore risolleva ciò che sembrava morto, il progettista gli dà una nuova veste, il gestore lo mantiene in salute: una filiera che assomiglia sempre più a un’équipe medica al capezzale delle nostre città.

Uscendo dal Village Pavilion, con le note del festival che ancora rimbalzavano tra gli edifici in legno di cui Valazza ha raccontato la genesi, ho ripensato al titolo della serata. Da un incontro può nascere un valore: è vero per le imprese che si sono strette la mano durante l’aperitivo di networking, ed è vero, in scala monumentale, per questa città nella città nata da un incontro tra pubblico e privato, tra ricerca e impresa, tra visione secolare e pragmatismo di cantiere. La rigenerazione urbana, prima di essere una tecnica, è una postura: la disponibilità a incontrare ciò che esiste, persone e luoghi, e a chiedergli che cosa vuole diventare. Quanto valore siamo disposti a far nascere dai prossimi incontri?