Sono stati presentati, settimana scorsa, i dati sul mercato immobiliare nella Città Metropolitana di Milano che prende in considerazione il capoluogo e l’ex provincia di Milano escluso il territorio di Monza e Brianza oggetto di apposita ricerca di cui abbiamo raccontato alcune settimane fa.

Attori di questa ricerca, che ha raggiunto la 51ma edizione e viene periodicamente presentata ogni sei mesi e che fornisce una precisa fotografia sull’andamento delle compravendite, delle locazioni e dei prezzi sono FIMAA Milano Monza e Brianza e TeMA – Territori, Mercato, Ambienti S.c.p.a. .

Le risultanze dell’osservatorio, presentate nel corso dell’incontro, pongono dei temi di discussione interessati per quanto attiene il comparto residenziale che si conferma centrale (circa il 75% delle transazioni, nella tradizione delle scelte di investimento degli italiani):

• Il numero delle compravendite a Milano nei primi sei mesi del 2017 ha raggiunto la soglia delle quasi 12.000 transazioni (+8,3% rispetto allo stesso periodo del 2006) il che fa sperare di ritornare, entro la fine dell’anno, ai livelli pre-crisi ovvero al 2006;
• Dal punto di vista delle quotazioni immobiliari, i prezzi hanno tenuto a Milano, anche se con alcune polarizzazioni – molto bene nelle aree che beneficiano delle operazioni di riqualificazione e più “opaco” l’andamento nei quartieri nord di Milano dove le quotazioni sono scese rispetto allo scorso anno di circa 3 punti percentuali;
• Diverso l’andamento dei prezzi e delle compravendite nell’ex provincia di Milano che risentono ancora di cali significativi.

Quello che emerge da questi dati è che Milano, a differenza di alcuni anni fa, attrae popolazione penalizzando quindi la “provincia” dove, nel corso degli anni del boom edilizio, si è dato vita a numerose iniziative che adesso sono senza mercato.

Inoltre, nella stessa Milano il driver principale della scelta – anche nel comparto del mercato di sostituzione – è la qualità degli immobili che si traduce tendenzialmente in efficienza energetica, collegamenti infrastrutturali efficienti, prezzi di gestione contenuti e un contesto di sicurezza sociale che diventa sempre più importante.

L’attenzione nazionale ed internazionale che Milano ha registrato in questi ultimi anni porta ad un’inevitabile incremento delle quotazioni. Quotazioni immobiliari che, nei quartieri oggetto di rigenerazione urbana come ad esempio Citylife e Porta Nuova, beneficiano dell’effetto volano di queste imponenti operazioni di trasformazione. Proprio in considerazione di questo ultimo elemento gli operatori del settore ritengono che anche la sola idea di nuove iniziative di rigenerazione urbana sia in grado di far salire i prezzi degli immobili di un quartiere.

In considerazione di questo elemento d’analisi, gli agenti immobiliari individuano come quartieri interessanti per gli anni a venire Porta Genova, Porta Romana e Farini, ovvero tre dei sette Scali ferroviari a cui il Comune e le Ferrovie hanno deciso di cambiare “pelle” e che rappresentano una delle grandi prove che la Milano del futuro si sta preparando ad affrontare.

Il grande progetto di riqualificazione urbana degli Scali, che ha avuto una gestazione di oltre dieci anni, è stato oggetto di un interessante incontro organizzato dalle ACLI Milanesi in collaborazione con Consorzio Cooperative Lavoratori sabato scorso. Le riflessioni nate dal confronto tra i protagonisti del dibattito hanno messo in evidenza come tutti gli scali oggetto di riqualificazione, ed in particolare quelli sopracitati, rappresentano uno snodo fondamentale
per lo sviluppo della città.

In particolare, la localizzazione a ridosso del centro cittadino fa sì che la riqualificazione e la trasformazione degli stessi rappresentino un’operazione di ricucitura fondamentale tra le diverse parti della città.

L’operazione degli Scali, che costituisce un unicum nel panorama nazionale ed uno dei rari esempi internazionali sia per dimensioni che per portata e durata delle operazioni di trasformazione, deve – come ben ha sottolineato l’assessore all’Urbanistica del Comune di Milano Pierfrancesco Maran – essere interpretata in un’ottica di sviluppo immobiliare e sociale, prevedendo modelli innovativi di mix funzionale che permettano a chi lo desidera di vivere e lavorare a Milano.

Nuovi modelli residenziali, quindi, che il futuro della città impone per rispondere in modo appropriato ad una domanda internazionale e nazionale che non trova più una risposta adeguata nei modelli tradizionali.