Al Forum dell’Abitare di Scenari Immobiliari il mercato residenziale Milano si rivela solido ma diseguale. Numeri, scenari e una svolta culturale sul Piano Casa.
C’era una parola, fino a poco tempo fa, che bastava pronunciare in apertura di convegno per ottenere un brusio di assensi in sala. Quella parola era “bolla”. La bolla immobiliare, il rischio della bolla, l’imminenza della bolla. Era diventata un esercizio quasi liturgico, un modo per gli analisti di prendere le distanze da ciò che pure analizzavano, come se ammettere la solidità del mattone fosse una concessione un po’ provinciale, indegna del tempo dei capitali liquidi e delle criptovalute. Eppure, al Forum dell’Abitare di Scenari Immobiliari, martedì scorso all’Auditorium Monte Rosa a Milano, è stata Francesca Zirnstein a notare, quasi en passant, che quella parola è scomparsa. Nessuno la dice più. Non gli analisti, non le agenzie, non i giornali. Il mercato residenziale, ha precisato, è strutturalmente sicuro e continuativo, alimentato per l’ottantacinque per cento dell’Europa (con l’eccezione della Germania, dell’Austria e della Svizzera) da operatori privati, cioè da famiglie. E le famiglie, in tempi di incertezza, scelgono di investire nella casa con una sicurezza che le imprese non possono permettersi, perché non hanno business plan da rispettare né flussi da giustificare a un consiglio di amministrazione.
Trecento miliardi di euro è la cifra del patrimonio residenziale mondiale. Centomila volte la casa che ognuno di noi abita, riassunta in un numero che non significa quasi nulla finché non si torna a casa la sera, si gira la chiave nella serratura e si ritrova quella forma di benessere che Gaston Bachelard aveva chiamato la poetica dello spazio: il sentimento elementare che la casa sia, prima di ogni altra cosa, un luogo dove gli oggetti accolgono, dove i muri custodiscono, dove l’angolo è già un piccolo regno. È curioso che proprio in un’epoca in cui tutto sembra mobile, fluido, accessibile in abbonamento, la casa torni a presentarsi come l’investimento più stabile delle famiglie italiane, ottanta per cento delle quali ne possiede una. Forse non è un ritorno, forse non se n’era mai andata: la casa è solo tornata a essere visibile, dopo essersi nascosta dietro la retorica della smaterializzazione.
Il Quarto Osservatorio sull’Abitare, presentato al Forum, porta in copertina un sottotitolo che è quasi una professione di fede laica: “Una casa è per sempre, un investimento che vale”. Si potrebbe sorridere della solennità della frase, se non fosse che i numeri la sostengono. Il fatturato immobiliare europeo ha superato nel 2025 i milleduecento miliardi di euro e si appresta a sfiorare i milletrecento nel 2026. Gli investimenti istituzionali nel living europeo, quarantasette miliardi nel 2024, sono cresciuti ancora e si confermano come prima asset class del continente. Eppure, sotto la superficie di questi numeri rassicuranti, si muove un’altra storia, più scomoda, che gli oratori del Forum hanno avuto il coraggio di raccontare. È la storia di un mercato che, mentre si consolida sui grandi numeri, perde progressivamente la propria base sociale.
Giuseppe Crupi, CEO di Abitare Co., ha snocciolato dati che andrebbero appesi nelle aule di urbanistica come monito quotidiano. A Milano, oggi, può permettersi di acquistare una casa il sei e mezzo per cento delle famiglie monoreddito e il trentanove per cento delle famiglie con doppio reddito. A Roma le percentuali salgono di poco. A livello nazionale, i monoreddito che possono accedere alla proprietà sono il ventotto per cento, e quasi la metà delle famiglie con doppio reddito ne resta fuori. Nel frattempo, come ha ricordato Giorgio Raggi di CMB, il reddito medio del lavoratore milanese è cresciuto del due per cento negli ultimi dieci anni, mentre il costo della vita è salito del venti. E’ lo stesso scarto che da mesi mi pare il vero nodo della città, quello che avevo provato a leggere come fine del lusso di non scegliere all’indomani delle olimpiadi. Bonvesin da la Riva, nel suo De Magnalibus Mediolani, descriveva una Milano duecentesca capace di ospitare ricchi e poveri nello stesso reticolo di porte e contrade. Oggi siamo arrivati al punto in cui il nostro reticolo si è frammentato per fasce di reddito così rigide che neppure il mercato, da solo, può ricomporle.
E allora cosa fa il mercato, quando si accorge che la propria base si è ristretta? Si reinventa, in modo prudente ma sintomatico. Il segnale più interessante della giornata è arrivato da Gabriele Polito di Investire SGR. Per trent’anni, ha raccontato, il mantra delle casse di previdenza e dei fondi pensione era stato uno solo: vendere, liquidare, frazionare. Decine di migliaia di appartamenti che storicamente costituivano il cuscinetto per la fascia grigia della popolazione (quella troppo ricca per l’edilizia popolare e troppo povera per il libero mercato) sono usciti dal sistema, in uno di quei cortocircuiti fra solidità industriale e narrativa pubblica di cui il real estate italiano sembra fare collezione. Quel cuscinetto è scomparso. Oggi, per la prima volta in tre decenni, gli stessi investitori istituzionali tornano ad aprirsi a operazioni di lungo periodo su abitazioni a canone calmierato, sollecitati dal Piano Casa europeo di dicembre e dal Piano Casa nazionale. Si parla di piattaforme regionali, di partenariati con fondazioni bancarie e soggetti pubblici locali, di rigenerazione urbana applicata al principio della prossimità dei quindici minuti.
È una svolta culturale, prima ancora che finanziaria. Lo è perché ricolloca la casa nel suo rapporto naturale con la città, e perché ammette implicitamente che la città è qualcosa di diverso dalla somma delle sue compravendite. Lo ha detto Roberto Russo di CityLife, quando ha raccontato che attraverso la realizzazione e la vendita venticinque appartamenti di pregio, può destinare quindicimila euro per appartamento a un fondo per l’abitare pubblico. Lo ha detto Marco Scalvini di COIMA SGR, quando ha spiegato che il successo di un’iniziativa residenziale non si misura più nel solo prodotto immobiliare ma nell’attivazione del contesto: gli spazi pubblici, i servizi, gli eventi, i presidi di sicurezza, le ore di apertura. Lo ha detto, soprattutto, Giovanni Deleo Presidente di Assimpredil ANCE Milano, quando ha ricordato che nel 2050 fra il settanta e l’ottanta per cento della popolazione mondiale vivrà nelle aree metropolitane, e ha chiesto se davvero pensiamo di affrontare quel futuro con un impianto normativo urbanistico nato negli anni Quaranta e Sessanta.
Il Presidente Deleo, con una franchezza che a tratti ha sorpreso la sala, ha parlato del clima milanese come di un comparto “a bagno maria”, in attesa che un cambio di interlocutori (più che di colore politico) restituisca fiducia ai rapporti fra amministrazione, magistratura e operatori. Ha citato Londra che si affida all’intelligenza artificiale per accompagnare la pianificazione, ha ricordato che Parigi ragiona su milleduecento chilometri quadrati di area metropolitana funzionale, mentre Milano continua a misurarsi sui suoi centottanta. La capitale economica del Paese, ha detto, deve dotarsi degli strumenti per restare tale. Non lo ha detto in tono di rimprovero, lo ha detto in tono di richiesta, che è cosa diversa, e che impegna chi ascolta più di qualunque polemica.
Al termine dell’evento, dopo le tre ore di lavori, mi è venuto in mente un passaggio di Lewis Mumford ne La cultura delle città, dove osservava che ogni epoca ha le case che si merita, perché ogni casa è il calco della società che la abita. Forse il punto vero, sotto i numeri rassicuranti dell’Osservatorio, è proprio questo: ci stiamo accorgendo, finalmente, che le case che abbiamo costruito negli ultimi vent’anni stanno raccontando di noi qualcosa che non vogliamo più sentire. Una storia di accessibilità ridotta, di nuclei familiari sempre più piccoli (sessantuno per cento delle compravendite milanesi sotto gli ottantacinque metri quadrati), di metropoli che si comportano come isole. La buona notizia è che, per la prima volta dopo trent’anni, anche chi gestisce i grandi capitali pazienti sembra accorgersene. Resta da capire se le città, in particolare Milano, sapranno cogliere questa apertura prima che si richiuda. Perché le bolle, intanto, sono davvero scomparse dal lessico. Ma le disuguaglianze, no.
