L’asset class logistica italiana è tra le più dinamiche d’Europa, eppure fatica a essere riconosciuta. Riflessioni dal convegno Assoimmobiliare sul fare rete, la complessità normativa e la nuova narrativa del settore.
C’è una frase che ha percorso come un filo rosso i lavori del convegno promosso da Confindustria Assoimmobiliare lo scorso 23 febbraio, e che mi ha colpita nella sua semplicità lapidaria: la logistica pervade la nostra vita. Non era uno slogan da palcoscenico, né una di quelle affermazioni generose che si dispensano nei convegni per aprire il dibattito con un colpo d’effetto. Era, piuttosto, il punto di partenza di una riflessione collettiva più profonda, e per certi versi più scomoda, su un comparto che l’Italia conosce poco, utilizza moltissimo e racconta quasi per niente.
Basterebbe pensare a cosa sarebbe stata la nostra quotidianità durante i mesi più bui della pandemia senza quella rete silenziosa di magazzini, operatori, corrieri e piattaforme per capire che l’asset class logistica non è un comparto periferico dell’economia reale: è il suo sistema circolatorio.
È questa, in fondo, la grande contraddizione che il convegno ha messo al centro della scena. Da un lato, i numeri raccontano una storia di solidità strutturale che pochi altri settori immobiliari possono vantare: in Europa sono stati assorbiti circa 20 milioni di metri quadri nell’ultimo anno, con l’Italia che contribuisce per oltre il 12% del take-up continentale quota ben superiore al suo peso sulle transazioni di capitale. Il vacancy rate italiano, attestato intorno al 4-5%, resta tra i più bassi del continente; i prime rent crescono stabilmente, al di sopra dell’inflazione; il prodotto core nuovo è pressoché tutto pre-locato prima ancora di essere completato. Dall’altro lato, quando un sindaco di un comune padano firma una convenzione che autorizza “magazzino, deposito e trasporto di merci” vietando esplicitamente la “logistica”, come è accaduto davvero, e come ci ha raccontato chi era in quella sala, capiamo che il problema è, prima che economico o normativo, culturale. È un problema di narrazione.
Non è la prima volta che mi imbatto in questo cortocircuito tra la sostanza di un comparto e la sua percezione pubblica. Chi segue Virginia Lunare da qualche tempo sa che mi occupo spesso di rigenerazione urbana, di quel lento e affascinante processo attraverso il quale le città dismettono le loro vecchie pelli per indossarne di nuove e che quasi sempre questo processo incontra resistenze che hanno radici estetiche, emotive, identitarie più che razionali. Ciononostante, il caso della logistica mi sembra particolarmente emblematico: è forse il settore in cui lo scarto tra realtà e rappresentazione è più ampio, più stratificato, più difficile da colmare con un singolo articolo o una singola conferenza stampa.
Perché se è vero che l’asset class logistica ha attraversato nell’ultimo decennio una trasformazione radicale dai vecchi capannoni Eternit ai parchi certificati LEED Platinum, dagli spazi anonimi alle strutture che ospitano centri medici per i camionisti, aree sportive, verde permeabile, arte contemporanea integrata, è altrettanto vero che questa trasformazione è rimasta quasi del tutto interna al settore, invisibile all’opinione pubblica e poco comprensibile alle amministrazioni locali che pure devono gestirne l’impatto territoriale. Come si dice in questi casi: il cambiamento è avvenuto più in fretta della sua comunicazione.
Vale la pena soffermarsi un momento sul quadro normativo, non perché voglia trasformare questo articolo in un resoconto tecnico, ma perché la complessità regolatoria che avvolge l’asset class logistica è essa stessa una metafora di qualcosa di più grande. La logistica non ha ancora una definizione funzionale univoca nel diritto urbanistico italiano: si trova a cavallo tra la categoria produttiva e quella commerciale, rimbalzando tra interpretazioni comunali difformi, giurisprudenza oscillante del Consiglio di Stato, normative regionali disallineate. In Lombardia ci sono voluti tre anni di confronto tra quattro assessorati regionali per arrivare a una norma, la Legge 15 che gli operatori giudicano un punto di partenza più che un punto di arrivo, e che l’Assessore Claudia Maria Terzi ha presentato con quella rara onestà intellettuale che ci si augura sempre di trovare nelle istituzioni: “non è stato facile, e non è finita qui.”
A livello nazionale, il disegno di legge sulla rigenerazione urbana nel quale il Tavolo Logistica di Assoimmobiliare è riuscito a far inserire alcune proposte fondamentali, tra cui il riconoscimento delle aree industriali dismesse come ambiti privilegiati di rigenerazione, è ancora in discussione al Senato. La partita, insomma, è aperta. Ed è precisamente per questo che l’associazionismo di cui si è molto parlato in quella giornata non è un’opzione ma una necessità: perché nessun singolo operatore, per quanto grande e strutturato, ha la forza di negoziare da solo con le istituzioni quando si tratta di ridisegnare i confini normativi di un intero settore.
Mi ha colpito, in questo senso, il momento in cui Andrea Benvenuti ha ricondotto la parola “filiera” alla radice greca φιλία: l’amicizia basata sulla stima reciproca e sull’affinità intellettuale per spiegare perché un developer internazionale dovrebbe sedersi allo stesso tavolo con i propri concorrenti diretti. È una di quelle riflessioni che sanno uscire dai perimetri tecnici del settore per toccare qualcosa di più universale: la consapevolezza che alcune sfide, per dimensione e complessità, richiedono coalizioni e non individualismi. Del resto, lo sapeva bene Napoleone, citato quasi en passant al termine del panel, con quella felicità del tocco leggero che appartiene a chi conosce la storia, che con una buona logistica non si vince la guerra, ma con una cattiva la si perde sicuramente.
La domanda che mi rimane, dopo aver assistito ai lavori, è se l’Italia sia davvero pronta a compiere questo salto di qualità. I numeri dicono che il potenziale è enorme: si stima la presenza di oltre 60 investitori internazionali pronti a entrare sul mercato logistico italiano con ticket medi nell’ordine di 100-150 milioni di euro ciascuno, ciifre che potrebbero portare il volume di investimenti dagli attuali 2,3 miliardi annui fino a 4-5 miliardi, se il mercato riuscisse a mettere sul piatto prodotto core disponibile alle transazioni e una cornice regolatoria finalmente intelligibile. Il capital value del prodotto logistico italiano rimane sensibilmente al di sotto della media europea, fatto che, a seconda del proprio punto di vista, può essere letto come una debolezza strutturale o come una finestra di opportunità per chi sa coglierla in anticipo.
Ma i numeri, da soli, non bastano mai a cambiare una narrativa. E qui entra in gioco la campagna di comunicazione che NIC Comunicazione sta costruendo per conto di Assoimmobiliare. Si tratta, in sostanza, di fare per la logistica quello che altri settori hanno già fatto: costruire una reputazione prima ancora di averne bisogno. Un esercizio di estetica prima che di lobbying, e trovo questa prospettiva, devo ammettere, intellettualmente più onesta e più efficace dell’alternativa.
Un report di Cassa Depositi e Prestiti ha definito di recente il comparto logistico italiano “il motore invisibile dell’economia italiana.” È una definizione bellissima, e molto precisa. L’obiettivo, ora, è smettere di essere invisibili senza perdere nel processo quella silenziosità operativa che è forse la vera virtù di un settore che funziona meglio quando lavora nell’ombra. È un equilibrio delicato, quasi un paradosso: rendersi visibili per essere compresi, senza trasformare la visibilità in rumore. Ma è esattamente la sfida giusta per un comparto che, come ci ha detto questa giornata convegnistica, ha tutto ciò che serve per diventare protagonista, e che ha già aspettato abbastanza.
