I primi dati relativi agli investimenti nel real estate nazionale riportate dai principali analisti del settore disegnano un mercato che ha overperformato le aspettative. Infatti, nel primo trimestre del 2022 sono statiinvestiti nel mercato italiano € 3,4 miliardi di euro, che rappresenta il migliore trimestre degli ultimi 10 anni.
Tra le asset class che hanno registrato il maggior tasso di crescita anno su anno, si conferma il ruolo dominante del comparto direzionale (+394%), seguito dal comparto ricettivo (+ 269%) e dalla logistica (+ 139%).
In particolare, nel mercato italiano si fanno avanti alcune operazioni su trophy assets, prevalentemente nel settore alberghiero, a cui si affiancano opereazioni di riqualificazione delle infrastrutture turistiche, prima fra tutte le marine con l’obiettivo di valorizzare un territorio che ha fondamentali caratteristiche per attrarre un turismo di qualità ma spesso manca di strutture adeguate e gestite in modo professionale.
Resta, infatti, indubbio che il turismo in Italia necessita di un profondo processo di rinnovamento, non solo degli immobili e della loro struttura proprietaria, ma anche e soprattutto delle infrastrutture che devono essere in grado di rispondere ad una domanda sempre più variegata ed esigente.
Tra le location privilegiate dagli investitori la preferita rimane Milano, che catalizza circa il 50% degli investimenti, seguito da Roma (9%) e da location secondarie influenzate da operazioni nel settore del ricettivo e della logistica che vedono gli investimenti gravitare su mercati “secondari” come quello di Siena e Verona.
Emergono inoltre, anche se non esplicitamente edificate nelle analisi, alcune interessanti operazioni di riqualificazione urbana che coinvolgono anche realtà urbane secondarie, incrementando l’interesse degli operatori e della pubblica amministrazione per le operazioni di partenariato pubblico privato.
Dal punto di vista degli investitori, sul mercato italiano nell’ultimo periodo si assiste ad una sostanziale concentrazione verso pochi grandi operatori come ad esempio COIMA, HINES, COVIVIO, BLACKSTONE che hanno un oligopolio sulle operazioni di maggiore impatto sia dal punto di vista dimensionale che economico, nonché di legacysul territorio su cui insistono.
Esistono poi altri operatori quali ad esempio i grandi fondi pensione che lavorano prevalentemente sul patrimonio di proprietà che va dal residenziale al più tradizionale direzionale, delegando la gestione a operatori specializzati, a cui si aggiungono poi gli investitori corporate come le grandi holding del lusso o le catene alberghiere interessate alla valorizzazione delle infrastrutture di proprietà o alla realizzazione di nuovi assets.
In questo contesto, l’incremento dei prezzi delle materie prime e della difficoltà nel reperirle mette seriamente a rischio la messa a terra non solo degli interventi del PNRR ma anche di tutti gli altri interventi, vista anche l’impossibilità da parte di buona parte dei fornitori di garantire le forniture.
Il rischio fermo cantieri potrebbe quindi vanificare la tendenza alla crescita degli investimenti, vanificando la prospettiva di un nuovo anno “esplosivo”, portando gli investitori a decidere di
postcipare alcune operazioni o prediligere altri mercati internazionali.
