Il mercato prima del cantiere: dal convegno di Assimpredil Ance e Scenari Immobiliari il paradosso di un mercato che cresce mentre il prodotto nuovo si assottiglia.

Ci sono titoli che valgono già come una diagnosi, e quello scelto da Assimpredil Ance e Scenari Immobiliari per il pomeriggio del 17 giugno in via San Maurilio apparteneva a questa categoria. *Il mercato prima del cantiere*: bastava leggerlo per capire che la posta in gioco non era la gru, ma tutto ciò che la precede e che, sempre più spesso, ne impedisce la comparsa. Mentre ascoltavo i numeri scorrere sulle slide, mi è tornata in mente una riflessione di Italo Calvino nelle sue città invisibili, secondo cui di una città non si godono le sette o le settantasette meraviglie, ma la risposta che essa dà a una nostra domanda. Ed è esattamente questo il punto: l’industria delle costruzioni ha una domanda urgente da porre alle istituzioni, e attende una risposta che tarda ad arrivare.

I numeri, intanto, raccontano una stagione paradossalmente vitale. Il mercato immobiliare europeo ha superato i milleduecento miliardi di euro nel 2025 e si appresta a chiudere il 2026 a quota milletrecento, il residenziale si è confermato la prima asset class del continente con investimenti istituzionali saliti a quarantasette miliardi e attesi oltre i cinquanta, e l’Italia è tornata a quota settecentosettantamila compravendite, riallineandosi ai volumi pre crisi del 2007. Eppure dentro questa abbondanza si nasconde un’anomalia che dovrebbe inquietarci più di qualsiasi rallentamento: di quelle settecentosettantamila transazioni, soltanto sessantamila hanno riguardato abitazioni nuove o di recente ristrutturazione, e la previsione per l’anno prossimo le vede scendere ulteriormente verso le cinquantacinquemila, pur a fronte di un mercato complessivo proiettato a ottocentomila scambi. Che senso ha un mercato che corre da un decennio, se il prodotto nuovo si assottiglia fino quasi a scomparire? La risposta, l’ha messa a fuoco il report presentato da Scenari Immobiliari, che individua nella carenza di prodotto immobiliare nuovo, capace di rispondere in modo flessibile a una domanda mutevole, la criticità ormai strutturale del nostro mercato. Perché prima del cantiere, in fondo, vengono le decisioni di investimento, la valutazione della domanda, la disponibilità del credito e la fiducia degli operatori, e soprattutto le condizioni urbanistiche e regolatorie che rendono possibile, oppure proibitivo, trasformare un progetto in un intervento concreto.

È qui che il discorso milanese si fa esemplare. Le difficoltà incontrate dai primi grandi progetti di trasformazione nel comune di Milano, insieme all’incertezza sull’interpretazione delle norme urbanistiche vigenti, hanno prodotto un effetto che il report definisce nazionale, incrinando la fiducia degli sviluppatori non soltanto sotto la Madonnina ma lungo l’intera penisola. Perché una città, e con essa un intero Paese, non compete soltanto sul piano della qualità urbana o dei servizi, ma anche su quel terreno meno fotogenico e più decisivo che è la certezza delle regole. Possiamo davvero definire attrattivo un territorio dove chi vorrebbe investire non sa con quali tempi e con quali norme potrà cominciare a costruire? Non è un caso che la nuova offerta resti concentrata in pochissimi poli, con Milano e Roma a coprire da sole circa due terzi del prodotto nuovo nazionale e Firenze pronta a immettere sul mercato oltre mille unità abitative nei prossimi due anni, mentre le altre grandi città restano ben al di sotto delle cinquecento.

A complicare e insieme ad arricchire il quadro è arrivata l’analisi più visionaria della giornata, quella dedicata ai nuovi ambiti metropolitani funzionali. Scenari Immobiliari ha provato a ridisegnare i confini amministrativi sulla base di indicatori reali di connessione, attrattività e dotazione di servizi, scoprendo che Milano vive ormai ben oltre il perimetro della propria città metropolitana, inglobando per intero Monza e la Brianza ed estendendosi verso Como, Varese, una parte della provincia di Bergamo e le prime fasce di Cremona e Lodi, mentre Torino resta contenuta entro i confini attuali. Sono, a ben vedere, città che esistono già nei dati ma non ancora nelle mappe, organismi che pulsano oltre la linea nera dei confini ufficiali, con quella stessa energia che muove i processi di rigenerazione urbana di cui ho tante volte scritto, mentre la riforma Delrio di oltre dieci anni fa resta in buona parte una promessa disattesa, e con essa l’occasione di far competere i territori italiani con le grandi realtà urbane del continente. Possiamo davvero governare territori che vivono al plurale continuando a pensarli al singolare? La stessa domanda, peraltro, riguarda la natura della nuova offerta, fatta sempre più di bilocali e trilocali pensati per giovani coppie e giovani famiglie, e trainata da driver di domanda nuovi come gli studenti e i giovani lavoratori che animano mercati emergenti da Bologna a Padova.

Resta, sullo sfondo, il confronto internazionale, perché mentre da noi il prodotto nuovo si rarefà la Spagna ha saputo rilanciare gli investimenti residenziali puntando con decisione sull’affordable housing in tutte le sue declinazioni, riportandoli intorno ai tre miliardi di euro in un anno. È la prova che la scarsità di nuovo non è un destino, ma il risultato di scelte, o di mancate scelte, che attengono per larga parte alla cornice entro cui si programma e si costruisce.

Allora torno al titolo da cui sono partita e alla domanda di Calvino. Prima del cantiere c’è una lunga vigilia fatta di regole certe, di pianificazione coraggiosa e di territori da ripensare, e questa vigilia non è un tempo morto ma il momento decisivo in cui si gioca il futuro delle nostre città. La sfida, una volta esaurita la spinta del PNRR, è garantire continuità a un mercato che continua a crescere ma che rischia di farlo a vuoto, senza generare il nuovo di cui avrebbe bisogno. A chiudere i lavori è stato Giovanni Deleo, presidente di Assimpredil Ance, e proprio questa mi pare la posta in gioco: un settore pronto a fare la propria parte, che chiede però di poter operare entro un quadro capace di consentire programmazione, investimenti e costruzioni con fiducia. Il mercato, in fondo, una domanda chiara l’ha già posta. Spetta ora alle istituzioni decidere se rispondere, prima che la gru, stanca di attendere, scelga un’altra città.