La sostenibilità non è più un optional nel settore immobiliare: è diventata un driver strategico per la creazione di valore e un requisito imprescindibile per rimanere competitivi sul mercato. Questa trasformazione emerge con forza dal recente convegno organizzato da RICS Italia con Longevity, dove esperti del settore hanno discusso le dinamiche in atto nel mercato immobiliare nazionale e le sfide della transizione energetica.
I numeri parlano chiaro: la sostenibilità si è affermata come elemento centrale nelle decisioni di investimento e nelle strategie di gestione degli asset immobiliari. A Milano, città che rappresenta il principale benchmark del mercato italiano, circa l’80% dei nuovi contratti di locazione riguarda immobili dotati di certificazione ambientale. Questi immobili non solo si affittano più rapidamente, ma registrano canoni significativamente più elevati e tassi di vacancy notevolmente inferiori rispetto agli asset non certificati.
Il fenomeno del green premium è ormai una realtà consolidata e quantificabile. Le analisi condotte da RICS dal 2012 in poi dimostrano che gli immobili di elevata qualità dotati di certificazione ambientale beneficiano di un incremento di valore compreso tra il 5% e il 12%, a seconda dei mercati e del livello qualitativo dell’asset. Questa differenza di valore si riflette non solo sui prezzi di vendita, ma anche sui canoni di locazione e sui tassi di occupazione.
La relazione tra sostenibilità e performance economica è confermata dall’analisi storica dei dati: immobili certificati LEED o BREEAM mostrano consistentemente migliori performance sia in termini di valorizzazione che di attrattività per tenant e investitori. Questo trend è particolarmente evidente nelle location di primo livello come Milano e Roma, ma sta progressivamente estendendosi anche ad altri mercati.
Un elemento emerso con forza dal dibattito è il cambio di paradigma in atto: la sostenibilità non è più percepita principalmente come un requisito normativo da rispettare, ma come un motore potente per la creazione di valore a lungo termine. Gli investitori istituzionali considerano sempre più gli aspetti ESG (Environmental, Social, Governance) come fattori determinanti nelle loro decisioni di investimento.
La domanda di locazione si sta spostando in modo deciso verso immobili dotati di certificazione ambientale. I tenant, soprattutto quelli corporate, ricercano spazi che garantiscano efficienza energetica, comfort ambientale e compliance con le proprie politiche di sostenibilità. Questo spostamento della domanda crea una situazione di mercato biforcato: da un lato, gli immobili sostenibili che attirano interesse e investimenti; dall’altro, immobili obsoleti che rischiano di subire il cosiddetto brown discount, perdendo valore e attrattività.
Uno dei temi centrali del convegno è stato l’obiettivo di decarbonizzazione del patrimonio immobiliare, con particolare riferimento ai target CRREM (Carbon Risk Real Estate Monitor) e all’obiettivo europeo di Net Zero al 2050. Questi obiettivi non sono più opzionali per gli investitori istituzionali: rappresentano impegni concreti legati alla normativa europea sul contenimento dell’impatto climatico.
La domanda per gli asset manager non è più “se” procedere con la transizione energetica, ma “come” procedere in modo efficace ed efficiente.
Tuttavia, come emerso dal confronto tra gli esperti, il percorso verso la decarbonizzazione presenta sfide significative. Non è possibile raggiungere questi obiettivi lavorando esclusivamente sul singolo immobile: serve un approccio olistico che consideri l’intero patrimonio, le tecnologie disponibili, le opportunità di mercato e le strategie di gestione integrata.
Un punto critico emerso nel dibattito riguarda il gap tra energy audit e realizzazione pratica degli interventi di efficientamento. Molte società hanno condotto migliaia di energy audit sui propri patrimoni, ma la percentuale di interventi effettivamente realizzati rimane contenuta. Questo divario solleva interrogativi importanti sulle barriere all’implementazione e sulla necessità di approcci più integrati.
Il successo di un piano di retrofit dipende da una serie di fattori che vanno ben oltre gli aspetti puramente tecnici. È fondamentale considerare l’età dell’immobile, la sua funzionalità, la location, il posizionamento di mercato e soprattutto la strategia di gestione complessiva. Un immobile destinato a essere detenuto nel lungo termine richiede un tipo di intervento diverso rispetto a un asset destinato alla vendita a breve termine.
Una delle soluzioni più promettenti discusse durante il convegno riguarda le comunità energetiche. Questo modello, che si sta diffondendo in Italia grazie a incentivi specifici, rappresenta una modalità innovativa per promuovere le fonti rinnovabili su larga scala. Una comunità energetica alimentata da fonti rinnovabili, dotata di sistemi di accumulo e connessa alla rete, può servire un numero maggiore di utenti distribuendo in modo intelligente l’energia prodotta.
Questo approccio dimostra che raggiungere gli obiettivi di sostenibilità richiede di guardare oltre il singolo edificio. L’immobile, per sua natura, è un oggetto estremamente resiliente ma anche relativamente statico. Integrarlo in sistemi più ampi di gestione energetica permette di ottenere risultati che sarebbero impossibili agendo solo a livello del singolo asset.
Gli esperti, presenti all’evento, hanno sottolineato come le soluzioni tecnologiche stiano evolvendo rapidamente. Tecnologie che solo pochi anni fa non erano disponibili o erano economicamente non sostenibili oggi rappresentano opzioni concrete per gli investitori. Questa evoluzione tecnologica, unita al miglioramento dei ritorni economici degli interventi di efficientamento, sta creando condizioni sempre più favorevoli per la transizione energetica.
Gli asset manager, tradizionalmente focalizzati sulla gestione finanziaria e operativa degli immobili, stanno acquisendo competenze tecniche in ambito energetico e ambientale. Questa evoluzione è necessaria per valutare correttamente il beneficio di scelte sostenibili più o meno intensive e per integrarle nella strategia di gestione e valorizzazione del patrimonio.
Emerge la figura del “sustainability asset manager”: un professionista che combina competenze tradizionali di gestione immobiliare con conoscenze tecniche di efficienza energetica, normativa ambientale e strategie di decarbonizzazione. Questo professionista è in grado di dialogare alla pari con ingegneri e tecnici, di comprendere i dettagli di un energy audit e di tradurre interventi tecnici in impatti finanziari e strategici.
La formazione continua diventa quindi cruciale. Come evidenziato durante il convegno, oggi gli interlocutori sul lato asset management sono molto più formati sui temi ESG rispetto a qualche anno fa. La conversazione non riguarda più solo il ritorno dell’investimento in termini finanziari, ma include considerazioni tecniche, normative e ambientali, in un dialogo molto più ricco e articolato.
Il quadro normativo italiano ed europeo rappresenta sia una sfida che un’opportunità per il settore. Da un lato, la crescente stringenza dei requisiti normativi obbliga gli investitori a intervenire sul patrimonio esistente. Dall’altro, crea una chiara direzione di marcia e può fungere da catalizzatore per investimenti che altrimenti potrebbero essere rimandati.
Un aspetto problematico evidenziato dagli esperti riguarda la necessità di semplificazione e uniformazione delle normative. La moltiplicità di regolamenti, certificazioni e adempimenti a diversi livelli (europeo, nazionale, regionale) crea complessità operativa e aumenta i costi di compliance. Una maggiore armonizzazione normativa, soprattutto a livello europeo, faciliterebbe le operazioni e renderebbe più trasparente il confronto tra diversi asset e mercati.
Il quadro che emerge dal convegno è chiaro: la sostenibilità è diventata un elemento centrale e imprescindibile per il settore immobiliare italiano. Non si tratta più di una tendenza o di un tema di nicchia, ma di un fattore strutturale che determina il valore degli asset, la loro liquidità sul mercato e la loro capacità di attrarre investimenti e tenant di qualità.
Il mercato premia in modo evidente gli immobili sostenibili attraverso il green premium, mentre il brown discount penalizza gli asset obsoleti. La transizione verso il Net Zero 2050 richiede un impegno concreto e pianificato, con approcci olistici che vadano oltre il singolo edificio e integrino soluzioni innovative come le comunità energetiche.
La strada è tracciata, ma richiede investimenti, competenze, pianificazione strategica e una visione di lungo periodo. Gli operatori che sapranno anticipare questi cambiamenti e integrare la sostenibilità nelle proprie strategie avranno un vantaggio competitivo significativo in un mercato in rapida trasformazione.
