real estate

by Valentina Piuma. Blogger, Economia, Centro Studi.

Si è appena chiusa la Design Week edizione 2023, ed il primo dato da rilevare è la partecipazione: oltre 300 mila visitatori e una folla colorata ed ordinata per le vie della città.

La manifestazione, oltre a testimoniare l’interesse internazionale per il settore del design, ha anche messo in scena l’intenso rapporto che è venuto a crearsi tra la città, le sue infrastrutture immobiliari pubbliche o private e un comparto produttivo che rappresenta da decenni uno dei motori dell’economia nazionale sia sul mercato nazionale ed internazionale.

In questo scenario, oltre, a confermare l’importanza dell’industria del mobile e dello stile ha anche confermato il ruolo di Milano come polo di attrattività per gli investitori. Proprio in questa settimana è starà presentata anche l’edizione 2023 del rapporto di Scenari Immobiliari sul mercato immobiliare del capoluogo lombardo, realizzato in collaborazione con Nhood.

L’analisi si è estesa oltre i confini amministrativi della città e comprende anche il territorio gravitante ed evidenzia che al 2035, ci saranno 23,5 milioni di metri quadrati di edificabilità potenziale nella Città metropolitana e 5,1 milioni di metri quadrati a Milano con un valore aggiunto rispettivamente di 50 miliardi di euro e 19,5 miliardi di euro.

Partendo da questi dati, diventa fondamentale per ogni operazione di rigenerazione, una filiera in grado di produrre un valore per le città: la collaborazione tra tutti gli attori presuppone un cambio di paradigma nei rapporti tra i diversi attori. In particolare, la struttura operativa che meglio si adatta a dare vita a questa tipologia di operazioni è quello del project financing che attraverso la condivisione dei rischi può portare al raggiungimento degli obiettivi e alla generazione di un valore aggiunto di oltre il 15 per cento.

Il modello della Public Private Partnership viene proposto da alcuni dei principali player del settore del real come quello maggiormente adatto a soddisfare le esigenze delle parti coinvolte nel progetto.

La rigenerazione urbana, infatti, interpretata nella su accezione più ampia va a “coprire” le molteplici esigenze dei soggetti chiamati in causa, andando a rispondere ad una domanda diversa che difficilmente può trovare risposte nel mercato privato e che il settore pubblico da solo non riesce a soddisfare.

Per mettere in atto tale operazione, tuttavia, è necessaria la collaborazione e la condivisione di intenti tra tutti gli stakeholders anche in termini di matrice dei rischi, inevitabilmente intrinseche in operazioni importanti in termini di volumetrie e valori economici.

Inoltre, non va trascurato l’aspetto legato alla formazione della controparte pubblica. Infatti, molte amministrazioni, tra cui alcune anche di quelle più importanti non sono dotate di funzionari con la necessaria preparazione per gestire operazioni così articolate. Per far fronte a questa lacuna le pubbliche amministrazioni devono necessariamente farsi affiancare da specialisti in grado di dialogare e comprendere le istanze della parte privata.

Benchè il parternariato pubblico privato rappresenti una delle migliori scelte dal punto di vista procedurale in quanto può adattarsi a diverse necessità di sviluppo infrastrutturale, risulta ancora oggi non sempre di facile applicazione non solo nel nostro Paese ma anche a livello europeo, nonostante gli sforzi del legislatore comunitario. Non esiste, infatti, un modello univoco e i diversi paesi si strutturano in base anche alle “abitudini” del sistema economico.

Questa mancanza di omogeneità e di standard contrattuali rappresenta un oggettivo ostacolo alla partecipazione ad operazioni di questa tipologia da parte di investitori istituzionali stranieri, non di rado ”bloccati” dal sistema normativo e burocratico nazionale non sempre di facile comprensione.

Un altro aspetto che deve essere tenuto in considerazione per la riuscita delle operazioni di PPP è la dimensione degli attori privati coinvolti anche in considerazione del fatto che al di sotto di un certo valore soglia non è economicamente vantaggioso per nessuno degli attori mettere a terra un’operazione di parternariato che, nonostante tutti gli indubbi vantaggi, è caratterizzata da un’inevitabile ed endogena complessità.

Ed proprio questo elemento che può rappresentare un limite per il nostro sistema imprenditoriale ancora oggi caratterizzato da un numero molto basso di imprese di dimensioni rilevanti.


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