L’autunno alle porte si presenta per il mercato del Real estate e delle costruzioni del nostro paese come una stagione calda.

Lo scenario con cui gli operatori del settore devono confrontarsi ci rappresenta un mercato immobiliare in cui i dati relativi agli investimenti nel secondo trimestre di quest’anno mostrano un andamento sostanzialmente positivo, con il settore degli uffici che ancora rappresenta l’asset class di riferimento e la crescita importante anche per il semestre di quest’anno della logistica soprattutto per il segmento della logistica last mile.

 In crescita, anche se con numeri ancora “limitati” il segmento del residenziale, soprattutto a reddito e il settore alberghiero.

In particolare, quello che emerge con forza è che l’attuale domanda di residenziale è totalmente diversa da quella tradizionale mentre la componente immateriale dei servizi accessori rappresenta una sorta di” pertinenza” centrale per generare una domanda per questo segmento di mercato.

Inoltre, il cambiamento sociale in atto soprattutto nelle nuove generazioni porta in centri rilevanti come Milano e Roma ad una domanda crescente in termini di abitazioni in affitto che consentono all’utilizzatore una maggiore flessibilità e libertà.

Tutto bello quindi? Non proprio. Dal punto di vista del mercato residenziale, l’incremento dei tassi di interesse e le spinte al rialzo delle quotazioni delle case soprattutto nel mercato milanese, potrebbero infatti rallentare se addirittura non fermare il trend positivo che hanno assunto transazioni immobiliari, nel corso degli ultimi mesi.

Da più punti di osservazione emerge, infatti, lo spettro del rischio “bolla”.

Bolla immobiliare che sembra riguardare prevalentemente il mercato milanese dove le quotazioni delle case sono cresciute in tutto il territorio cittadino dal centro alla periferia, complice anche il prodigioso sviluppo degli ultimi anni e le trasformazioni urbanistiche che hanno dato vita ad imponenti operazioni di rigenerazione urbana.

Secondo una recente analisi di Nomisma, infatti, il mercato immobiliare milanese corre ad una velocità più che doppia rispetto al resto del paese, sia in termini di transazioni che di quotazioni. Su questo ultimo aspetto, i prezzi al metro quadro da Gennaio a Luglio 2022 sono cresciuti a Milano del 6% mentre nelle altre città l’incremento è stato di circa il 3%.

La bolla, se così può essere definita, riguarda soprattutto le abitazioni usate. Infatti, il mercato fortemente influenzato dai nuovi sviluppi immobiliari va ad incidere sul prezzo di offerta di immobili usati che non hanno tuttavia le stesse caratteristiche del nuovo.

Nella stessa direzione, tuttavia, corrono anche i canoni d’affitto.  Un mercato quindi che per una fetta della domanda diventa praticamente inaccessibile e che non sempre è sufficiente a soddisfarne le esigenze.

Inoltre, a portare al rialzo le quotazioni immobiliari delle nuove costruzioni contribuisce anche l’incremento dei costi di costruzione che inevitabilmente si ribaltano sul prezzo di vendita al metro quadro.

Questo fenomeno, che rischia di incancrenirsi anche in considerazione della potenziale contrazione dell’industria nazionale, della crisi energetica derivata anche dl conflitto russo-ucraino, potrebbe rappresentare un’opportunità come già si è verificato per i mercati periferici dove inevitabilmente le quotazioni sono di un altro ordine di grandezza.

A ciò si aggiunge anche la situazione politica nazionale: un governo privo di una guida forte e autorevole rappresenta, senza dubbio un deterrente di non poco conto nell’attrazione degli investimenti nel nostro paese.

In questo scenario, le sfide che molte delle nostre città hanno intrapreso proseguiranno anche se sotto la scure dell’aumento dei prezzi delle materie prime e dell’energia come più volte lamentato dalle associazioni di categoria di settore su tutto il territorio nazionale, ma emerge la necessità di dotare il mercato di strumenti che consentano lo sviluppo di un’industria del residenziale in affitto “moderno” e in grande di soddisfare la più ampia fetta della domanda.